Des questions ? Sachez en plus sur les FAQs

 

 

Section I : Le marchand de biens

 

  1. Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Le marchand de biens est un commerçant qui s’occupe de négociation immobilière. Ainsi, il acquiert lui-même des biens immobiliers, qu’il s’agisse de fonds de commerce ou d’immeubles, dont il devient le propriétaire et qu’il améliore. Le but de cette démarche est de donner une plus-value (voir définition de la plus-value en section IV) aux biens pour en retirer un bénéfice en les revendant ensuite.

 

  1. Quel est le statut du marchand de biens ?

Le marchand de biens a le statut juridique de commerçant. En cela, ses obligations consistent notamment à s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il doit également tenir sa comptabilité et réaliser des comptes annuels. Son statut de vendeur professionnel le rend responsable des éventuelles altérations que peuvent dissimuler les biens immobiliers qu’il revend.

 

  1. Est-ce une activité réglementée ?

Si cette activité n’est soumise à aucune réglementation, elle fait toutefois l’objet d’un régime fiscal à part. Le marchand de biens doit également souscrire à certaines assurances, comme l’assurance « dommages-ouvrage » et l’assurance en responsabilité décennale, pour être couvert vis-à-vis des différents biens qu’il acquiert. Ensuite, au moment de la vente du bien, il est soumis aux mêmes réglementations que tout autre propriétaire de biens.

 

Selon les travaux à réaliser dans le bien acheté, déclaration préalable de travaux et permis de construire ou de démolir peuvent être nécessaires.

 

N’étant pas réglementé, le métier ne nécessite pas de carte professionnelle pour être exercé.

 

  1. Pourquoi faire appel à un marchand de biens ?

C’est la solution facile si vous souhaitez vendre votre bien immobilier rapidement, qu’il s’agisse d’une maison, un immeuble ou un appartement. En effet, contrairement à un agent immobilier, le marchand de bien n’est pas un intermédiaire qui permettra de trouver un acheteur. Le marchand de bien achète lui-même le bien que vous souhaitez vendre.

 

De plus, lorsque le prix de vente est plus élevé que le prix d’achat, la plus-value est imposable, ce qui ne convient pas forcément à tout le monde, notamment dans le cas d’un héritage. Le marchand de biens se chargera lui-même de faire réaliser des travaux après avoir acheté le bien. En effet, son but reste de pouvoir faire des bénéfices.

 

Autre avantage non négligeable, le marchand de biens a le soutien financier des banques qui ont l’habitude de traiter avec lui sur ce genre de projet.

 

  1. Quels sont les critères de sélection de biens ?

Le coeur du métier de marchand de biens est sa capacité à sélectionner les biens. Ainsi, il choisit en principe des biens immobiliers pour leurs critères qualitatifs, mais aussi vis-à-vis des besoins du marché et de la faisabilité des travaux à effectuer. Les biens sélectionnés ont donc généralement de vastes possibilités de transformation et de rénovation.

 

Le but du marchand de biens est donc de rendre les habitations et commerces plus facilement vendables.

 

  1. Comment devenir marchand de biens ?

Pour exercer le métier de marchand de biens, il faut tout d’abord se créer le statut juridique correspondant, il peut s’agir d’une SCI, d’une EURL, d’une SARL. Quel que soit le type de société que vous choisissez, une déclaration doit être faite auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) dont vous dépendez. Le statut d’auto-entrepreneur est également possible.

 

Si aucun diplôme n’est nécessaire, des prérequis sont toutefois indispensables. Ainsi, une excellente connaissance du marché immobilier ainsi que des moyens financiers pouvant couvrir un premier achat immobilier sont requis.

 

  1. Est-il possible d’acheter et vendre des biens immobiliers sans devenir marchand de biens ?

S’il s’agit d’une activité régulière, il est impératif de s’inscrire auprès du Registre du Commerce. Ainsi, s’il s’agit de revendre un seul bien immobilier acheté par exemple, cela n’est pas nécessaire. Par contre, si vous comptez acquérir et revendre un bien par an, vous devrez alors en passer par une immatriculation officielle. A noter que les services fiscaux se fient, pour une personne physique, aux 4 dernières années et pour une société, aux 3 dernières années.

 

 

Section II : Les droits et obligations d’un marchand de biens

 

  1. Quel est le régime fiscal du marchand de biens ?

En tant que commerçant et vendeur professionnel, le marchand de biens fait partie du régime fiscal correspondant aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

  1. Le marchand de bien doit-il payer la TVA ?

La marge brute du bien est assujettie à la TVA à 20 % : il s’agit de la différence de prix entre l’acquisition et la revente. Le montant du bien initial, quant à lui, n’y est pas assujetti.

 

  1. Le marchand de biens doit-il posséder un bien pour pouvoir le revendre ?

La réponse est oui, le marchand de biens n’est pas un agent immobilier. Il doit donc obligatoirement commencer par acheter un bien pour pouvoir le revendre, qu’il le rénove ou non. Ainsi, il ne peut pas vendre un bien dont quelqu’un d’autre est le propriétaire.

 

  1. Quels types de biens achète le marchand de biens ?

Le marchand de biens est notamment intéressé par des biens qui ont un potentiel d’amélioration. Un potentiel qui lui permettra de bénéficier d’une marge au moment de la revente du bien. Son métier consiste tout aussi bien, en effet, à acheter et revendre des biens immobiliers, quelle qu’en soit la nature, que de les rénover et d’agir par ce biais en faveur de l’entretien du patrimoine immobilier.

 

Les acquisitions à titre gratuites, quant à elles, sont exclues des possibilités du marchand de biens.

 

  1. Quels sont les types de biens immobiliers que peut acquérir le marchand de biens ?

Les biens immobiliers qu’il achète et revend peuvent tout aussi bien être à usage d’habitation qu’à usage commercial.

 

  1. Le marchand de biens a-t-il le droit d’acquérir un bien vendu aux enchères ?

Oui, c’est autorisé. L’un des avantages pour le marchand de biens dans ce cas-là est la rapidité de disponibilité du bien. En effet, lors d’une vente traditionnelle, un bien immobilier est disponible sous 3 mois, alors que via une vente aux enchères il s’agit généralement d’une dizaine de jours.

 

 

Section III : Le processus de vente d’un bien

 

  1. Quel est le processus de vente d’un bien immobilier ?

  • Annonce de la vente
    Une fois le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) disponible, une annonce de vente peut être lancée. Le DPE est en effet indispensable pour que la “classe énergie” du bâtiment soit indiquée dans l’annonce.

 

  • Etude du dossier par le potentiel acquéreur
    Une fois qu’un potentiel acquéreur contacte le marchand de biens, ce dernier doit lui présenter un dossier de diagnostic technique (DDT) regroupant l’ensemble des diagnostics réalisés dans le bien.

 

  • Compromis de vente et acompte
    Ce n’est qu’après consultation de ce dossier qu’un compromis de vente pourra être signé par le marchand de biens et le futur acquéreur chez le notaire. Lors de cette signature, un acompte de 5 à 10 % de la valeur du bien doit être versé au notaire. Cette somme est remboursée à l’acquéreur s’il se rétracte dans le temps qui lui est alloué.

 

  1. Quels documents doivent être fournis par le marchand de biens lors de la vente ?

Au moment de la vente du bien, le marchand de biens est soumis aux mêmes réglementations que tout autre propriétaire et doit fournir un certain nombre de documents comme les diagnostics amiante, plomb, termites, performance énergétique et installations intérieures d’électricité et de gaz. L'état des risques technologiques et naturels ainsi que l'état de l'installation d'assainissement non collectif doivent également être communiqués au futurs acquéreurs.

 

Pour la vente d’un lot de copropriété, il doit aussi fournir une garantie de superficie.

 

  1. Combien de temps dure la transaction d’une vente immobilière ?

Une fois le compromis de vente signé, le délai de rétractation de l’acquéreur est de 10 jours. Le délai de la réalisation de la vente, quant à lui, est décidé à ce moment-là. Le minimum requis est de 3 mois entre la signature du compromis et la vente effective du bien immobilier. Le délai maximum est de 18 mois.

 

  1. Comment se fait l’estimation du bien ?

L’estimation du bien se fait selon un certain nombre de critères, il s’agit notamment de la zone géographique où est implanté le bien immobilier, mais aussi de son état : neuf, ancien, à rénover, etc. Cela dépend également de la présence d’un terrain ou non ainsi que du type de bien : maison, appartement, bureau, commerce, etc. Le standing du bien est également à prendre en compte, c’est-à-dire que si le sol est recouvert d’un marbre luxueux ou d’un sol basique la valeur sera différente.

 

  1. Comment se fait l’offre d’achat ?

Une offre d’achat peut prendre deux formes. Soit le marchand de biens formule une demande sans négocier le prix en acceptant directement le prix proposé par le vendeur. Soit il propose un prix inférieur auquel il est prêt à acheter le bien. Dans ce cas-là, un compromis de vente doit être signé en la présence d’un notaire.

 

Si le document signé est un compromis de vente sous condition suspensive, il y a possibilité de rétractation.

 

  1. Les conditions de rétractation d’une offre d'achat

  • Sans motif
    Même après signature du compromis de vente, il est toujours possible pour le marchand de biens achetant un bien comme pour le particulier le lui achetant de se rétracter. Toutefois, un délai maximal de 10 jours doit être respecté. Ce délai commence au lendemain de la signature du compromis de vente si celle-ci a été faite devant un notaire. Si le document lui a été communiqué par courrier recommandé avec accusé de réception, alors le délai débute au lendemain de la réception du compromis par le notaire.
    Dans ce cas-là, aucun motif de rétraction n’est nécessaire et aucune pénalité financière ne sera appliquée.

 

  • Avec motif
    Cependant, lorsque le document signé est un compromis de vente avec condition suspensive, le délai est de 30 à 45 jours selon les conditions mentionnées. Ce délai permet à l’acquéreur d’obtenir un prêt auprès de la banque. S’il ne peut pas l’obtenir, c’est un motif valable pour se rétracter de l’achat, dans le délai imparti.

 

  1. La démarche devant le notaire

Il est généralement d’usage de passer par un seul et même notaire pour les différentes parties en présence lors de la passation de propriété d’un bien. En effet, la démarche s’en trouve alors simplifiée.

 

Cependant, cela ne coûte pas plus cher à l’acquéreur si les différents parties font chacune appel à leur notaire, dans ce cas-là, la rémunération est partagée entre les deux. C’est, alors, généralement le notaire du vendeur qui s’occupe de rédiger le compromis de vente et celui de l’acquéreur qui s’occupera de la signature de l’acte authentique.

 

  1. Les frais de notaire

Les frais de notaire doivent être comptabilisés dans le budget des frais d’achat / vente de biens. En effet, tout changement de propriétaire d’un bien immobilier entraîne obligatoirement des frais de notaire.

 

Pour chaque transaction dans le secteur de l’immobilier, c’est toujours l’acquéreur qui doit les couvrir. L'avantage de passer par un marchand de biens est qu’il a la possibilité de bénéficier de frais de notaire réduits au moment de l’achat à la condition de s’engager à vendre le bien dans les 5 années suivant l’achat. Ce taux, pour lui, n’est plus que de 2,5 à 3 %.

 

De plus, au moment de la vente, un particulier achetant un bien immobilier à un marchand de biens bénéficiera d’une réduction estimée à environ 17 % vis-à-vis des frais de notaire, puisque le marchand de biens vient ajouter la TVA au bien dont le prix HT est le seul soumis aux frais de notaire.

 

  1. La signature du compromis

Avant de pouvoir acheter ou vendre un bien immobilier, un compromis de vente doit tout d’abord être signé. Il permet de fixer les éléments sur lesquels le vendeur et l’acquéreur sont tombés d’accord. Il s’agit en fait d’une sorte “d’avant contrat” à l’acte authentique.

 

  1. La signature de l’acte authentique

La signature de l’acte authentique est une formalité qui permet de rendre définitives les négociations du compromis de vente. Le notaire, après signature, conserve cet acte. Un délai de 3 mois doit être respecté entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique. Suite à un accord, le délai peut éventuellement être plus long, mais il ne pourra pas être plus court.

 

 

Section IV : Autres questions

 

  1. A qui s’adresser pour vendre mon bien ?

Plutôt que de s’adresser à un agent immobilier, il est possible de se tourner vers un marchand de biens pour vendre plus rapidement, ce dernier sera d’autant plus intéressé si des travaux sont nécessaires pour remettre votre bien immobilier en état.

 

  1. Qu’est-ce que la plus-value ?

Il s’agit de la marge financière dont le marchand de biens bénéficie entre le prix pour lequel il achète le bien immobilier et le prix auquel il le revend après lui avoir apporter les améliorations nécessaires. Le principal objectif du marchand de biens est donc de revendre le bien acheté plus cher.

 

  1. Quel est le taux de TVA en cas de travaux à réaliser dans l’optique de la vente ?

La taxe sur la valeur ajoutée est une forme d’impôt auquel tout le monde est assujetti, même le marchand de biens. La TVA est ainsi répartie en 3 taux. Le taux normal étant de 20 %, le taux intermédiaire de 10 % et le taux réduit de 5,5 %. Ces deux derniers sont accessibles à tous, même au marchand de biens, lors de travaux de rénovation sur des biens immobiliers dont la construction est achevée depuis plus de 2 ans et qui visent à diminuer la consommation d’énergie du logement.

 

  1. Que deviennent les locataires du logement acheté par le marchand de biens ?

Lorsque des locataires sont présents dans le bien immobilier qu’acquiert le marchand de biens, le bail n’est pas interrompu. Le marchand de biens devra donc prendre en compte la présence des locataires lorsqu’il réalisera les travaux qu’il souhaite effectuer.